IVG EuroSelect 12  „60 London Wall“

Kündigen die finanzierenden Banken?

Seit Monaten bereits befinden sich die finanzierenden Banken und die Fondsgeschäftsführung in Verhandlungen, wie es mit dem IVG 12 und der Büroimmobilie „60 London Wall“ weitergehen soll. Eine Fälligstellung der Kredite würde wohl unweigerlich einen Verkauf der Immobilie nach sich ziehen.

Der Fonds war im Jahr 2006 emittiert worden; rund 6.360 Anleger sind als Gesellschafter beteiligt. Inklusive Agio beträgt das Beteiligungskapital rd. 167 Mio. Euro. Gesamtinvestitionsvolumen: 346 Mio. Euro. Zu etwas mehr als die Hälfte wurde die Investition mit Fremdkapital finanziert. Das Bürogebäude „60 London Wall“ war bereits 1991 errichtet worden. Hauptmieterin mit 91,3% der Gesamtjahresmiete ist die ING Intermediate Holdings Ltd, eine 100%-Tochter der ING Group N.V. (Amsterdam); „60 London Wall Street“ ist die Firmenzentrale der ING Group N.V. für Großbritannien. Mietende: 28.09.2016.

Was Sie über die aktuelle Entwicklung Ihrer Fondsbeteiligung wissen sollten

Die Zukunft des Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 hängt an den Entscheidungen der finanzierenden Banken. Durch die fortlaufende Verletzung der Loan-to-value-Klausel (Relation von Kredit zu Immobilienwert) sind sie zur Fälligstellung der Kredite berechtigt. Durch die kurze Restmietlaufzeit mit dem Hauptmieter, dem Finanzkonzern ING, bis September 2016 – Verhandlungen über eine Weitervermietung sind gescheitert – wurde der Immobilienwert auf nur noch 131 Mio. GBP geschätzt. „Die Bank hat bereits mündlich angekündigt, dass sie die bisher von der Geschäftsführung vorgeschlagene Höhe der Sondertilgung aus neu anzuwerbenden Investorengeldern als nicht ausreichend ansieht“, erklärte der Fondsmanager PFM Private Funds Management in einem Rundschreiben an die Fondsgesellschafter vom 20.06.2014.

Die Folge einer Darlehenskündigung wäre: Verkauf der Immobilie. Obwohl man zurzeit wegen des sehr guten Londoner Immobilienmarktes wohl einen hohen Verkaufspreis erzielen würde, schrieb die Fondsgeschäftsführung, dass der Erlös nicht ausreichen könnte, „um die Darlehen und die nach wie vor … negativen SWAP-Werte der Zinssicherung auszugleichen, so dass voraussichtlich keine Rückflüsse an die Anleger möglich wären“. Mit anderen Worten: Den Fondsgesellschaftern droht der Totalverlust ihrer noch im Fonds investierten Gelder!

Wussten Sie als Anleger, dass der Fonds Swap-Geschäfte gemacht hatte? Sind Sie über die daraus folgenden erheblichen Risiken informiert  worden?

Ins Auge fällt auch der niedrige Immobilienwert von nur noch 131 Mio. GBP – trotz des guten Londoner Marktes. Der Kaufpreis hatte laut Prospekt 204 Mio. GBP betragen, zuzüglich diverser Kosten. Wie kann es aber bei einem guten Markt zu einem derartig drastischen Wertverlust kommen? Wurde die Immobilie viel zu teuer eingekauft?

Welche Rechte Sie als Bankkunde bei der Anlageberatung haben

Als Kunde müssen Sie den Empfehlungen Ihrer Bank vertrauen können. Deshalb schuldet die Bank Ihnen eine Anlageberatung, die sowohl anlagegerecht als auch anlegergerecht ist. Der Bankberater muss Ihnen vor Vertragsabschluss alle Informationen auf den Tisch legen, die für Ihre Entscheidung für oder gegen eine Kapitalanlage wichtig sind. Dazu gehört auch die Aufklärung darüber, ob die Bank für den Verkauf eine Provision bekommt und wie hoch diese Provision ist. Natürlich muss die Bank auch über die Risiken der Kapitalanlage aufklären – sie darf Ihnen keine Anlage mit hohem Verlustrisiko verkaufen, wenn Sicherheit und Altersvorsorge Ihre Anlageziele sind.  

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